生活在深圳也已经3年了，是时候开始考虑自己的第一套房了。昨天趁周末时间，去沙井看了两个项目，分别是鸿荣源珈誉府和中粮悦章凤凰里。这两个项目均价都在5w左右。本篇文章重点来说一下鸿荣源珈誉府。
项目整体情况
鸿荣源珈誉府（鸿荣源塘尾旧改）即鸿荣源奥特莱斯项目，该项目位于宝安沙井中轴板块，西临大空港与国际会展中心、海洋新城，南向紧邻福永中心。预估整体有4000多套房子。图中黄框是商业部分，由壹方购物中心和壹方奥特莱斯两部分。目前在售的是图中1区。规划中，1/2/3区是商品房，5/6/7区是共有产权住房，其中在1区、3区、5区各有一个幼儿园，1/2区北侧是规划的63班九年制学校和36班高中。7区西南侧是27班九年制学校。
本次出售的房子主要是7栋1单元、2单元和8栋。其中涉及94~96平米的分别是7栋1单元的02/03户型、2单元的03/05/06户型、8栋的03/05/06户型。图中上为北。一区楼高应该均为47层。
户型
楼层高度为47层。
预计得房率在80%以上，均为简装房，房型均较为方正，塔楼结构。
7栋1单元02、2单元05、8栋05 | 7栋1单元03、二单元05/06、8栋03/06 |
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朝向： 7栋1单元02：东北方向，7栋2单元05：西南 8栋05：西南 客厅开间：3.4米，进深8.15米（不含阳台是6.55米），比值为1:2.40（不含阳台是1:1.93） | 朝向 7栋1单元03、2单元03、8栋03：东南 7栋2单元06、8栋06：西南 客厅开间：3.4米，进深：8.15米（不含阳台是6.55米），比值为1:2.40（不含阳台是1:1.93） |
容积率
5.33。虽然确实很高，但是考虑价位以及在深圳，这是是没办法的事情。
小区环境
绿化率35%，有游泳池，四面均有人行通道入口，西、北、东侧均有地库出入口。小区车位比：1:1.08（我记得是如此）。
噪声
- 马路噪声：7栋一单元、二单元、8栋均为沿街楼层，这条街是一区和二区中间的城市道路，预计主要以小型车为主，噪声相对较低，其中7栋二单元的05/06和8单元的05/06会有面朝街道的一面，其他均无。一区与商业区中间间隔一个二区，所以商业区的噪声对一区影响较小。未来二区西侧紧邻商场，预计夜间噪声和霓虹灯影响较大。整体项目来看，由于项目周围道路主要是主干道，所以车流量比较大，沿外围的楼可能噪声较大。
- 建造期噪声：西侧主要面向二区，二区稍晚于一区，目前已经建设20多层，预计对一区7栋8栋影响较小；北侧为待建学校，目前尚未开工，预计开工会有建设影响；东侧和南侧均为小区内部，无建造期噪声。
- 飞机噪声：距离机场有一定距离，且不在航线正下方，无飞机噪声影响。
- 地铁噪声：距离地铁线路间隔较远，无影响。
开发商、物业
开发商 | 深圳鸿荣源集团 |
物业 | 深圳市鸿荣源物业管理有限公司 |
配套
- 学区：
学校类型 | 情况 |
幼儿园 | 项目自带3个幼儿园，分别分布在1区、3区和5区，其中5区是共有产权住房。本次预售是1区，购买本区域可以销售在本区上幼儿园，2区的话可能要过马路走几百米上幼儿园。因此推荐1区。 |
小学、初中 | 开发商会在1区和2区北侧建设一所64班九年制学校和1所36班高中，在7区西南侧建设一所27班九年制学校。因此推荐1区和2区（小初高均在门口，其他区会较远）。今年该区域同时属于深圳四大名校之一的深圳外国语学校旗下的宝安学校学区。 |
高中 | 开发商会在1区和2区北侧建设一所64班九年制学校和1所36班高中，在7区西南侧建设一所27班九年制学校。因此推荐1区和2区（小初高均在门口，其他区会较远）。 |
另外根据房天下报告，该项目直线3km范围内有66个幼儿园；17个小学，如塘尾万里学校、立新湖外国语学校、深圳市宝安区华一实验学校、景山实验学校、深圳市桥兴学校等；14个中学，如南方科技大学附属中学、立新湖外国语学校、宝安中学(集团)第二外国语学校、深圳市宝安区华一实验学校、景山实验学校等。
- 医疗情况
项目直线3公里范围内有4个一级及以上医院。最近的三甲医院为深圳中西医结合医院，约6公里（后期道路建设完毕后应该距离会进一步缩短）
- 交通：项目门口为地铁11号线塘尾站，从一区最东侧穿小区抵达地铁站直线距离约为600米。项目南侧、西侧、北侧均为干线道路，特别是宝安大道，堵车风险较大（特别是壹方商业、万丰海岸城开业之后）。东侧为107国道（距离入口1.3公里）和高速（距离收费站6公里）。项目距离深圳北站开车约37公里，距离西丽高铁站24.4公里，距离宝安机场16公里，距离机场东综合枢纽（T1航站楼、地铁站、高铁站、城际站）8.1公里。距离现在公司所在地26公里。
- 商业配套：商业配套为壹方奥特莱斯和壹方购物中心，体量约为50万平方米，预计未来该项目商圈会是周围3~5公里的核心地段。另外周围有万丰海岸城、山姆会员超市、天虹、华强购物中心等多个商场、超市。
- 公园：直线1公里有立新湖公园，附近也有一些小型公园。
- 周边产业规划：南侧为立新湖科创总部
总结
优点
- 交通：11号线地铁口、干线公路，距离机场较近，广深公路、高速公路均在附近且有一定距离避免了噪声。
- 教育：自带从幼儿园到高中学校，学位压力较小。
- 户型：适合刚需。
- 商场：自带深圳TOP3的巨无霸商业，同时也有写字楼和酒店，及其方便。
缺点
- 交通：地面交通会非常拥堵，宝安大道、凤塘大道拥堵严重，特别是凤塘大道会有很多泥头车（由于目前周围尚在开发）。
- 周围环境：作为一个新开发的地区，周围农民自建房、工业厂区较多，大车较多，环境较差，面貌较差，噪音可能较大，粉尘较多。待未来开发完成后才会有较好的改善。
- 增值空间：自身体量超大，周围未来肯定会有很多旧改陆续开发和入市，所以短期增值影响很大。
- 房间：房间比较小，需要借用飘窗，可能住起来不是很舒适。
总体来说，适合预算四五百万、想选择宝安且刚需的买房者。
针对项目的1/2/3/5/6/7区来说，推荐1区，因为：
- 5/6/7区为共有产权住房，拥堵，不考虑。
- 3区只配有一所幼儿园，距离小学初中高中都较远。
- 2区被商场包围，除去东侧住房可能商业区噪声小之外，其他都会受商业区影响严重。2区没有自带幼儿园。
- 1区距离商业区有一定距离，而且自带幼儿园，路北侧就是中小学和高中。
